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物业运营与管理?

发布时间:2018/01/23
物业运营与管理

  物业运营与管理
  1制定目的
  本指引由律师协会建筑与房地产法律研究委员会起草,其目的系为律师提供办理物业管理法律业务操作方面的借鉴、经验,并非强制性或规范性规定,仅供律师在代理物业管理法律实际业务中参考。
  概念界定
  物业管理:物业管理一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托,物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。
  物业管理纠纷:物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、经济、行政活动中,因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求,而发生的具有财产性质的争执。本操作指引所指的物业管理纠纷主要为民事方面的物业管理纠纷。
  开发商:开发商,又称发展商,即房地产开发企业,依据《城市房地产管理法》第二十九条规定,房地产开发企业以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。(《中华人民共和国城市房地产管理法》,1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正,自修正之日起施行)开发商作为物业的投资建设单位,原始取得物业的所有权,在物业管理中,被俗称为“大业主”。
  物业服务公司:是依法设立的从事物业服务的企业法人。其根据物业服务合同授受业主(业主大会)或者开发商的委托,对物业进行专业化管理和业主提供服务。国家对物业服务企业实行资质管理。
  业主:是指住宅以及其配套设施的产权所有者,一般拥有房地产行政主管部门签发的房地产权证。
  使用人:是指物业的承租人或其他非业主使用人。
  业主(代表)大会:是由物业管理区域内全体业主组成的,或者业主人数较多时,由一定的业主代表组成的,维护物业区域内全体业主的公共利益,行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。
  业主委员会:是经业主大会选举产生并在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案,在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构。
  前期物业管理:是指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业服务企业之前这一期间的物业管理。
  前期物业服务合同:是指物业区域内的业主委员会成立之前,物业的房地产开发商委托物业服务公司管理物业,并与物业服务公司签订的物业服务合同。
  物业服务合同:物业服务合同是指由业主支付费用,物业服务公司受托对指定物业进行维修、养护、利用及相关区域生活秩序管理的合同。物业服务合同广义上包括前期物业服务合同。
  临时管理规约: 是在销售物业之前,由开发商制订的,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项的约定。
  管理规约:是指业主共同订立或者承诺的,对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则,是全体业主应当遵守的物业管理服务的规章制度。
  业主大会议事规则:业主大会议事规则是小区业主大会与业委会活动的基本要求,是业主大会活动的程序规定,其规定了业主大会和业委会的议事方式、活动程序、职责及任期等。
  公共维修基金(资金):全称为住宅共用部位、共用设施设备维修基金,指由法律规定的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。
  律师办理物业管理法律业务的基本原则
  律师在办理物业管理法律业务中,应当遵守以下原则:
  第一、应具有一定的专业知识。由于物业管理纠纷有相当的专业性,比如说,维修基金的分摊,公共部位的确定等等,所以律师应注意学习专业的法律知识,熟悉物业管理行业的特点。
  第二、应恪尽职责,不受外来因素的干涉。律师接受委托后,应当坚持对委托人忠诚负责的原则,恪尽职守,勤勉尽责,不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉,依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。
  第三、依法提供法律服务原则。律师在办理物业管理案件时,要依法执业,遵守国家法律、行政法规、地方性法规、部门规章的规定,遵守司法行政部门与律师行业协会组织制定的规范性文件。
  律师办理物业管理纠纷案件的基本要求
  律师办理物业管理纠纷案件业务,应依据与委托人签订的委托协议所设定的具体服务内容和要求,在委托权限内依约履行职责,应严格执行市律师协会关于防止利益冲突的有关规定,不得损害委托人的合法权益,应保守当事人的商业秘密与个人隐私,按有关规定须向主管司法行政机关通报案情。